Нематеріальний актив - право користування землею

…

 

При проведенні незалежної оцінки в Звіті проводиться аналіз можливості застосування до об'єкту оцінки наступних трьох класичних методичних підходів:

• витратний підхід (Summation approach);
• дохідний підхід, що базується на капіталізації доходів (Income capitalization);
• порівняльний підхід (підхід аналогів продажу) (Direct sales comparison approach).

Використання чи не використання кожного із зазначених підходів та вибір відповідного виду вартості ґрунтуються на меті оцінки, яка залежить від мети проведення та умов подальшого використання результатів оцінки. Зазначені обставини обґрунтовуються в даному Звіті.

Положення земельних ділянок на ринку визначає  конкретний метод їхньої оцінки. Усі вони склалися в межах загальноприйнятих методичних підходів: порівняльного, дохідного і витратного.

6.1.Витратний підхід

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності і заміщення та визначає залишкову вартість заміщення (відтворення). Застосовується лише для визначення вартості земельних поліпшень і не має самостійного значення для оцінки землі, а отже і для оцінки нематеріального активу, яким є право користування земельною ділянкою.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

З метою визначення корисності під час оцінки:

• розглядається корисність окремого майна у складі об’єкта оцінки як складова частина корисності об’єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об’єкта оцінки;
• враховується сучасний стан використання об’єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об’єкти оцінки стають тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;
• прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об’єкта оцінки;
• оцінюються витрати на поліпшення об’єкта оцінки з урахуванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення).

 

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Національний стандарт №2 визначає  наступні особливості застосування витратного підходу оцінки нерухомого майна.

Так, витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне.

…

 

 

 

6.2. Дохідний підхід

.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі (у т.ч. можливий наступний перепродаж). Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об’єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

• - безризикової ставки прибутку;
• - премій за різні ризики;

• Перший етап. Складається прогноз майбутніх чистих операційних доходів за визначений період володіння об'єктом нерухомості.
• Другий етап. Розраховується вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється на кінець періоду володіння, тобто вартість передбачуваного продажу (вартість реверсії), навіть якщо насправді продаж не планується.
• Третій етап. Розраховується ставка дисконту для об'єкта нерухомості, що передбачає визначення періоду дисконтування (t -період оренди).
• Четвертий етап. Проводиться приведення майбутньої вартості прибутків в період володіння, що прогнозуються, і вартості в післяпрогнозний період (реверсії) до поточної вартості. Таким чином:

 

Оцінювач готуючи цей звіт врахував формулу, визначену у п.44 Постанови Кабінету Міністрів України № 1531 від 11.10.2002 року «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок». Але оскілький оцінюється нематеріальний актив (право володіння земельною ділянкою) на підставі  Державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, то період дисконтування (t - період оренди) є безкінечно необмеженим (t →∞). Таким чином, оцінювач застосував метод прямої капіталізації.

 

 

6.3. Порівняльний підхід

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Принцип попиту та пропонування відображає співвідношення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подібне майно.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін та умов продажу та пропонування подібного майна (як правило: не більше 3 місяців до дати оцінки для нежитлової нерухомості, не більше 1 місяця – для квартир) з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості нерухомості із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

• умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості. Необхідно з'ясувати, чи діяв покупець або продавець в умовах фінансового тиску, чи були обидві сторони операції незалежними, чи володіли вони типовою для даного ринку інформацією, чи діяли економічно раціонально;
• продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;
• умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Даний метод є об'єктивним лише у разі наявності достатньої кількості достовірної інформації щодо недавніх операцій з подібними або ідентичними об’єктами.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Підбираються найбільш близькі по параметрах подібні об’єкти, ціни на які у наступному коригуються з урахуванням параметрів, за якими відрізняються об'єкт оцінки і подібні об’єкти (аналоги).

Порівняльний підхід  в даному звіті представлений  методом прямого порівняння (продажу).

Об'єкт-аналог повинен мати повну кваліфікаційну подібність, те ж функціональне призначення і часткову конструкторсько-технологічну схожість.

• Перший етап. Знаходження об’єкту-аналога.
• Другий етап. Внесення коригувань двох видів в ціну аналога:
• - коефіцієнти, що вносяться множенням;
• - поправки, що вносяться додаванням або відніманням абсолютної поправки.

Таким чином, вартість майна визначається за формулою:

К1, К2, К3, Км- коригувальні коефіцієнти, що враховують відмінності в значеннях параметрів об’єкту оцінки та його аналога;

V_доп- коригувальна поправка, яка враховує ціну додаткових пристроїв, наявністю яких відрізняється об'єкт-аналог.

 

…

 

8.2.Інфляційні чинники, політичні ризики та ставка капіталізації

 

Факт подорожчання нерухомості є проявом надподатку для більшої частину населення. Підвищення рівня заробітної платні та соціальних (пенсійних) виплат -  є поштовхом інфляції. Населення країни, розуміючи данний чинник намагається матерелізувати свої заощадження у нерухомість, підвищуючи попит, в т.ч. на земельні ділянки, які в межахдо 100га на душу населення України можливо було одержати під час паювання безкоштовно.

 

Найважливішими чинниками інфляційного росту цін взагалі вважають:

1) Диспропорційність та не сбалансованість державних доходів та видатків, що має вираз у дифіциті державного бюджету і якщо даний дефіцит фінансується за рахунок займів Центрального емісійного банку країни;

2) Інвестування у війскові галузі;

3) Вплив олігополістів (олігархів) на ціни;

4) Рост «відкритості» економіки країни, приєднаня її до зв’язків на світовому рівні;

5) Інфляційне очікування.

Прийнято виділяти декілька типів інфляції:

• повзуча – не перевищує  10% на рік;
• галопуюча – темп роста цін від 20% до 200% на рік;
• гіперінфляція – не обмеженне збільшення кількості грошової маси та рівня цін.

 

Розрахувати очікуємі темпи інфляції можливо, наприклад, за допомогою формули, наведеної на стор.234 у книзі Тома Коупленда, Тіма Коллера та Джека Муріна "Стоимость компаний: оценка и управление" (Москва, ЗАО "ОЛИМП -БИЗНЕС" 2002.-576с.):

Автори книги, враховуючи спірність оцінки реальної відсоткової ставки, зазначають, що у період 1926 - 1991рр. в США  вона в середньому складала 0,5% на рік. А в окремі десятиріччя - 5,4% (у 40-х роках) та до 4,1% (у 80-х роках). Враховуючи спірність оцінки реальної відсоткової ставки автори книги радять оцінювати реальну відсоткову ставку в межах 2-3%, що на їх думку повністю відповідає довготривалому діапазону темпів росту ВВП.

 

 

На 389 сторінці у вище зазначеній книзі Тома Коупленда, Тіма Коллера та Джека Муріна  наведено таблицю:

Відносна значущість політичних ризиків, за думкою менеджерів багатонаціональних компаній:

(Таблиця 4)

 

Відповідно до методу залишку землі, загальна ставка капіталізації для розрахунку ринкової вартості  нематеріального активу, яким є право посійного користування землею визначається переважаючим співвідношенням між чистим операційним доходом і цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності:

R_O = I_O\V_O,

де

R_{O -} загальна ставка капіталізації;

I_{O -} чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;

V_O - ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості.

 

Висновки

Виходячи з аналізу відповідних  ринків, враховуючи соціально-економічний стан, рівень підприємницької та інвестиційної активності у регіоні, місце розташування і характер оцінюваного майна, а також проблеми і потреби міста, зроблено висновок, що найбільш ефективним є використання приміщень під адміністративно-промислові та складські з можливістю здачі в оренду кімнат, як комерційні (офісні, складські). Виходячи з останнього, вирішувалось питання підбору аналогів для процедури оцінки ринкової вартості нематеріального активу – права постійного користування земельною ділянкою.

 

9.1.Визначення вартості нематеріального активу( права користування земельною ділянкою)

9.1.1.Метод залишку для землі

Метод залишку для землі застосовується для оцінки вартості нематеріального активу, яким є право постійного користування поліпшеною земельною ділянкою за умови їх найбільш ефективного використання. Він заснований на принципах очікування і доданої прибутковості, що не пов'язана із земельними поліпшеннями.

• розрахунок чистого операційного доходу з поліпшеної земельної ділянки на основі ставок орендної плати;
• визначення відповідної ставки капіталізації  чистого операційного доходу;
• розрахунок ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки шляхом капіталізації чистого операційного доходу;
• розрахунок ринкової вартості витрат на поліпшення оцінюваної земельної ділянки;
• розрахунок ринкової  вартості землі шляхом вирахування з ринкової вартості поліпшеної земельної ділянки вартості витрат на земельні поліпшення.

Чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки визначається згідно потенційного валового доходу, який можна отримати від надання в оренду землі та (або лише) земельних поліпшень з урахуванням витрат від простою приміщень і несвоєчасних платежів за оренду, а також операційних витрат.

Варто зазначити, що основним джерелом доходу з поліпшеної земельної  ділянки служать надходження від надання в оренду будівель і споруд. Таке твердження є справедливим для всіх земельних ділянок, включаючи й ті, які не надаються в оренду і використовуються власником. Виключенням можуть бути лише ті земельні ділянки, у межах яких здійснюється економічна діяльність, дохід від якої тотожній оренді (готелі, ресторани, танцювальні зали, автостоянки  тощо).

Потенційний валовий дохід розраховується на основі ринкових ставок орендної плати для всієї площі поліпшеної земельної ділянки, включаючи приміщення, що  пустують та використовуються власником для особистих потреб. У потенційний дохід включаються й інші доходи, отримані за рахунок поліпшень нерухомості, але не включені в орендну плату.

Обсяг операційних витрат визначається, виходячи з ринкових умов, наданням  в оренду поліпшеної земельної ділянки. Операційні витрати поділяються на постійні (не залежать від рівня заповнюваності об'єкта) витрати, а також витрати на заміщення елементів поліпшень, строк використання яких менший за строк використання поліпшень в цілому.

Операційні витрати включають витрати на управління, витрати власника, витрати на технічне обслуговування й поточний ремонт, витрати на заміщення елементів поліпшення із закоротким строком використання.

Витрати на управління включають вартість робочої сили й оснащення, що потрібні для управління поліпшеною земельною ділянкою. Вони входять до складу операційних витрат незалежно від того, хто здійснює управління об'єктом нерухомості - власник чи керуючий, і відповідають певному відсотку від дійсного валового доходу залежно від  типу нерухомості.

Витратами власника є витрати , пов'язані з реалізацією його прав на земельну ділянку, на будівлі та споруди, а саме:

• вартість комунальних послуг;
• витрати на охорону, включаючи протипожежну;
• санітарну обробку тощо;
• земельний податок і податок на нерухомість.

Витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт складаються з витрат, що пов'язані зі знеціненням, старінням і захистом від впливу зовнішніх факторів будівель і споруд протягом строку їхньої експлуатації.

Витрати на управління, витрати власника, витрати на технічне обслуговування та поточний ремонт треба встановлювати на рівні, що відповідає принципам загальноприйнятого господарювання. Для їхнього визначення може бути використаний фактичний обсяг витрат, якщо він відповідає сформованому на конкретному ринку рівню.

Витрати на заміщення  елементів поліпшень із закоротким терміном використання складаються з щорічних відрахувань коштів, потрібних для їхньої заміни. Ці витрати розраховуються шляхом розподілу суми витрат на створення цих елементів поліпшень на строк їхнього використання. У процесі виконання таких розрахунків доцільно враховувати можливість відсоткового нарощування коштів для такої заміни.

До складу  операційних витрат не входять амортизаційні відрахування на земельні поліпшення і витрати з обслуговування боргових зобов'язань по іпотеці.

Інші витрати, що можуть вплинути на обсяг чистого операційного доходу, але які не розглядалися при визначенні витрат, пов'язаних з утриманням і експлуатацією поліпшеної земельної ділянки, обчислюються шляхом надбавок чи знижок або будь-яким іншим чином.

Ставка капіталізації для поліпшеної земельної ділянки визначається декількома способами.

Найкоректнішим є аналіз ринкових даних про орендні платежі та ціни продажів поліпшених  земельних ділянок, що дає змогу розрахувати загальну ставку капіталізації як частку доходу у вартості єдиного об'єкта нерухомості. При цьому загальна ставка капіталізації визначається переважаючим співвідношенням між чистим операційним доходом і цінами продажу для подібних об'єктів земельної власності:

R_O = I_O\V_O,

де

R_{O -} загальна ставка капіталізації;

I_{O -} чистий операційний дохід з поліпшеної земельної ділянки;

V_O - ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості.

З огляду на те, що рівень дохідності для єдиного об'єкта нерухомості має задовольняти економічні інтереси, пов'язані з його фізичними складовими - землею і поліпшеннями, - загальна ставка капіталізації повинна показувати взаємозв'язок між доходом, що  припадає на інтерес і вартістю частки власності, що  належить цьому інтересові. Тобто загальна ставка капіталізації може бути формалізована шляхом визначення кожної ставки капіталізації часткою її інтересу в загальній вартості нерухомості:

R_O = R_L x L + R_B x B,

де

R_O -загальна ставка капіталізації;

R_L - cтавка капіталізації для землі;

L  -частка землі в загальній вартості нерухомості;

R_B -ставка капіталізації для поліпшень;

B  - частка поліпшень у загальній вартості нерухомості.

 

Земля  і поліпшення мають різну природу. Якщо земля не підлягає зносу та її вартість з часом, як правило зростає, то для поліпшень - будинків, будівель, споруд, - знос займає одне з найістотніших місць серед чинників ціноутворення й обумовлює втрату їхньої вартості, що передбачає формування фонду покриття за рахунок доходу з нерухомості.

Дія фактору зносу  пояснює і часові відмінності в отриманні доходу. Земля гарантує безперервне отримання доходу, а поліпшення лише протягом певного часу -  від дати оцінки до закінчення їхнього економічного життя, тобто строку економічного життя, що залишився. Можливість отримати дохід, що необмежений у часі, служить для прирівнювання ставки капіталізації для землі до ставки дисконту - ставки доходу на капітал, яка не включає надбавку на відшкодування капіталу, оскільки, перепродаж земельної ділянки відбудеться   за ціною, яка дорівнює сумі первісних інвестицій.

Отже у загальній ставці капіталізації норма повернення стосується лише капіталу, що припадає на поліпшення:

RO = Y x L +( Y + H) x B = Y + H x B,

де

 Y -  норма віддачі (ставка доходу на капітал);

H -  норма повернення капіталу.

Для розрахунку норми  повернення існує багато способів, серед яких найчастіше використовують:

• метод Ринга, що ґрунтується на припущенні про формування фонду покриття без урахування знеціненого капіталу в часі шляхом прямолінійного повернення капіталу:

Н = 1\п, де 

п - строк економічного життя земельних поліпшень, що залишився.

 

Таким чином, метод залишку для землі доцільно використовувати в тому випадку, якщо:

• єдиний об'єкт нерухомості генерує стійкий щорічний дохід, що відповідає найбільш ефективному використанню, тому існує можливість його оцінки;
• ринкові дані про швидкість капіталізації доходу від надання в оренду єдиного об'єкта нерухомості відомі  або вона може бути досить точно оцінена;
• вартість земельних поліпшень може бути визначена за ринковими даними.

 

9.1.2.Визначення вартості права користування землею, як нематеріального активу

На підставі аналізу ринкових даних про попит та орендну плату за подібні офісні приміщення, ціни їх продажу та рівень операційних витрат, що склалися в даному районі, оцінювач має можливість обчислити чистий операційний дохід від надання офісу в оренду та загальну ставку капіталізації для даного типу нерухомості. Це дає змогу за методом залишку для землі розрахувати ринкову вартість землі та частку вартості будівлі в загальній вартості забудованої земельної ділянки.

 

Спираючись на ці показники, стає можливим врахувати розподіл економічних інтересів за фізичними компонентами нерухомості (землею та будівлею) для визначення доходу, що припадає на землю.

У цьому випадку загальна ставка капіталізації може бути представлена у такому вигляді:

Припустимо, що корисний строк життя будівлі, що залишився, відповідає терміну оренди земельної ділянки. Тоді у разі прямолінійного повернення капіталу (Н = 1/n)ставка капіталізації для землі становитиме:

Знаючи ринкову вартість землі та відповідну ставку капіталізації, оцінювач може визначити доход від землі та зіставити його з обсягом плати за землю, що сплачує власник будівлі за договором, і чистим операційним доходом, що має власник землі.

(Таблиця 5)

Як бачимо, за рахунок того, що доход від землі перевищує чистий операційний доход від щорічної плати за землю, у власника офісної будівлі створюється інтерес права користування землею, що буде мати позитивну вартість.

Припускаючи, що ризик, притаманний праву орендаря складає 3%, а дохід від землі буде незмінним протягом усього строку оренди і не враховуючи втрат у разі реінвестуванні, то вартість права користування землею може бути визначена як поточна вартість ануїтету при 19% за 20-річний період.

(Таблиця 6)

• потенційний річний валовий доход від володіння нерухомістю, що фактично здається в оренду являє собою середньозважену орендну плату від здачі найближчих до обєкту оцінки  приміщень в оренду;
• ставка капіталізації визначалася шляхом порівняння прибутковості об'єкта з прибутковістю можливих альтернативних вкладень капіталу з урахуванням властивих їм ризиків, ліквідності;
• можлива зміна цін на ринку орендних послуг у даному звіті не враховувалася; також не були враховані можливі зміни в податковому законодавстві;
• розрахунок здійснювався за даними про орендну плату станом на грудень 2006 р.

 

Усі доходи для об’єкту, що оцінюється, прогнозуються на основі орендної плати.

(Таблиця 7)

 

Отже, за методом залишку для землі (дохідний підхід), оцінювач провів наступні розрахунки.

1) На першому етапі було визначено потенційний валовий доход– загальний доход, який можна одержати від нерухомості при 100% зайнятості без урахування всіх витрат:

 

2) На другому етапі було визначено валовий доходз урахуванням зайнятості приміщень протягом року:

 

Д_вал. = Д _{потенц.вал.}. ´  К _{недозавантаження}, грн./рік

 

3) На третьому етапі було визначено валові витрати, що являють собою поточні витрати, пов'язані з володінням і експлуатацією об'єкта нерухомості. Вони підрозділяються на:

• технічне обслуговування і поточний ремонт;
• управління об'єктом.

По всіх об'єктах- аналогах оцінювачем передбачається зміст договорів оренди, відповідно до яких операційні витрати відносяться на орендодавця на рівні 10% від  ставки оренди.

4) На четвертому етапі було визначено чистий операційний дохід – дійсний дохід, що буде отриманий від власності після відрахування всіх валових операційних витрат за рік.

5)На п’ятому етапі було визначено загальну ставку капіталізації :

(Таблиця 8)

•  На шостому етапі було визначено  загальну ватрість забудованої ділянки:

(Таблиця 9)

•  На сьомому етапі було визначено середньозважений строк життя будівель, що розташовані на земельній ділянці  в 199638м.кв., за адресою: м.Київ, вул. *** (див. Додаток №1 до звіту).
•  На восьмому етапі було визначено частку будівель в забудованій ділянці.

(Таблиця 10)

•  На дев’ятому етапі було визначено  ставку капіталізації для землі:

(Таблиця 14)

 

•  На десятому етапі було визначено  ринкову вартість нематеріального

актива (права постійного користування земельною ділянкою):

(Таблиця 15)

*- визначено без податку на додану вартість (або ПДВ).