Податок на нерухомість на прикладі системи оподатковування в Німеччині

Відповідно до інформації, представленої на www.еn.wikipedia.org, податки - одна із тем, що піддаються сильній критиці у Німеччині. Самі німці допускають, що система оподатковування в їхній країні є однієї із самих складних систем у світі. Десять відсотків світової літератури щодо податків посилаються на податкову систему в Німеччині. За станом на 09.10.2006року ця система містить у собі 118 законів, 185 форм,  418 застережень і 96000 інструкцій (в цілому - це текст на більш ніж 2671 сторінках). Утримування адміністрації по збору податків у Німеччині за рік становить €3,7мільярди (збирають біля €150 мільярда). Складності оподатковування в Німеччині - результат постійних модифікацій політичних обіцянок і пресу корпоративних груп. Умовно систему оподатковування можна поділити на:
1.Business Taxation або корпоративні податки (Korperschaftssteuer, Kapitalertragssteuer, veranlagte Einkommenssteuer, Gewerbesteuer). Незважаючи на те, що німецькі «блакитні фішки» показують рекордний прибуток, - для звичайних німців це нічого не міняє. Стандартна ставка корпоративного податку як для нерезидентів так і для резидентів = 25%. Податок на прибуток декларують за рік (з 01 січня по 31 грудня). Податкові й бухгалтерські річні періоди збігаються (з 01 січня по 31 грудня).
2. Individual Taxation. Особисте оподатковування стосується як громадян (категорії оподатковуваних осіб; податок на зарплату; єдиний податок і церковний податок) так і не громадян Німеччини. Якщо Ви перебували протягом одного року більше 183 днів у Німеччині, вас вважають платником податків даної країни. У такому випадку, Вам буде необхідна допомога консультанта по податкам, що працює в Посольстві Німеччини. Якщо Ви нерезидент і працювали по-контракту в Німеччині, то податки Ви сплатите на території Німеччини за правилами й ставками цієї країни. Ставки податків на підставі договорів про запобігання подвійного оподатковування можуть бути змінені у Вашій країні. Ставки індивідуальних податків розділені на 6 класів і враховують багато сімейних факторів, у т.ч. розлучення, наявність дітей у подружжя, смерть чоловіка тощо.
Резиденти Німеччини, річний дохід яких не перевищував в 2005році €7,664 не платили індивідуальний податок із зарплати. Сума річної зарплати від €7,665 до €12739 обкладається в межах від 15% до 24%. Сума річної зарплати від €12,740 до €52,151 обкладається в межах від 24% до 42%. Сума річної зарплати від €52,152 обкладається в розмірі 42%.
З метою підтримки економіки колишньої ГДР, у розмірі 5,5%  від суми індивідуального податку на зарплату німці платять «податок солідарності» (Solidarity tax).
Якщо німці внесли себе в список релігійної організації Німеччини, та платиться ще 8 або 9%  від суми індивідуального податку на зарплату (Сhurch tax).
До індивідуальних податків відносять також соціальне страхування (Social Insurance). Постійно працюючі зобов'язані платити:
- «health insurance» або страхування здоров'я  ( 6-7% від оподатковуваного доходу);
- «pensions insurance» або пенсійне страхування (9,65% від оподатковуваного доходу);
- «unemployment insurance»  або страхування від безробіття (3,25% від оподатковуваного доходу);
- «health/nursing care insurance»  або медичне страхування (0,85% від оподатковуваного доходу).
Досягнувши пенсійного віку, німці не платять індивідуальні податки.
Відповідно до інформації на www.mysme.de, у цей час відсотки доходу домовласників у Німеччині дуже низькі (це 40% у порівнянні з 70% в інших індустріальних країнах). Можливо кроки уряду Німеччини по скасуванню практики будівельних грантів змінять ситуацію на ринку нерухомості.
А поки, причиною інвестування в німецьку нерухомість може бути як мінімальний річний дохід від 4 до 5% так і максимальний річний дохід від 8 до 10%. Ціни на нерухомість у Німеччині за останній рік не змінилися.
Денна вартість готельних апартаментів на три чоловіки  в Берліні становить €98,4 на день або €688,80 на тиждень  або €2952,00 на місяць (дивися www.only-apartments.com). У теж час, одна кімната в студентському отеленні Берліна обійдеться Вам від €45 до €166 на місяць (дивися www.house-of-nations.com). Оренда однокімнатної квартири в Берліні обійдеться для Вас від €15 за ніч; оренда однієї кімнати на місяць обійдеться від €163, а оренда одно- або двохкімнатної квартири – від €190 на місяць (дивися www.brst.de/st/home/en_home.htm ). Продажна вартість одного метра трикімнатної квартири (загальна площа 93м2 у районі Berlin-Zehlendorf) = €1656,17  або $2131; продажна вартість  одного метра в будинку (80 км. від Берліна; загальна площа будинку = 473 м2; загальна площа земельної ділянки 3978 м2) = €1183,93 або $1523,87 (дивися www.nordstadt.com).
Виходячи з даних www.deloitte.com про правила, що застосовуються до нерезидентів, що мають нерухомість у Німеччині, ставки податку  на нерухомість перебувають у межах від 1,0% до 1,5% (залежно від місця положення, ставок оренди й віку нерухомості). База податку на нерухомість  обчислюється аналогічно податку із продажів і корпоративному податку. Місцеві податки від торговельної діяльності (9,1 і 19,7% від прибутку) підлягають відрахуванню з бази для оподатковування корпоративним податком (але тільки на рівні 50%).
Доходи  на капітал від продажу нерухомості є базою для сплати Business Taxation (корпоративні податки) як для резидентів так і для нерезидентів. Не платять податки від продажу нерухомості нерезиденти, у яких відсутній постійний дохід в Німеччині. В ряді випадків 95%  доходів  на капітал від продажу нерухомості не обкладаються.
Податок на передачу права власності на нерухомість (RETT або «real estate transfer tax») для всіх категорій власників = 3,5%.
Податком на додану вартість в 2006 році  обкладаються угоди, що перевищують €50,000  ( у попередньому році - €17,500). Ставка податку на додану вартість (VAT або «Value Added Tax») = 16% (або знижена в розмірі 7%). Очікується, що ставка в 2007 році буде збільшена до 19%.