Аналитический обзор рынка недвижимости и его альтернативах…

Середньозважений бонітет ґрунтів ріллі області сягає 50 балів, сільськогосподарських угідь - 46, пасовищ - 5, сінокосів - 13 балів, що свідчить про їх високу продуктивність. Грошова оцінка одного гектара ріллі становить понад 10 тис. грн., багаторічних насаджень - біля 50тисяч. Найнижчою є середня нормативна ціна 1 га сіножатей та пасовищ…»

Согласно  совместному приказу Государственного комитета Украины по земельным ресурсам, Министерства аграрной политики Украины, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины, Украинской академии аграрных наук от 27 января 2006 года №18/15/21/11, зарегистрированном в Минюсте 5 апреля 2006 года за №388/12262 «О Порядке нормативной денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения и населённых пунктов», денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения зависит от рентного дохода, который создаётся урожайностью зерновых культур. Как свидетельствует выше приведенная таблица Госкомстата Украины урожайностью зерновых культур падает. Но цена из объявлений о продаже земли под Киевом растёт… Цена одного гектара из распоряжения, представленного Киевской областной администрации меньше, чем цена 0,01 гектара из газетных объявлений…

Как в т.ч. последствия  «риелторских технологий» для урожайности земли можно рассматривать факты, представленные в  тексте распоряжения Киевской областной государственной администрации «Об утверждении государственной от 29 декабря 2006г. N 1131  «Об утверждении Государственной стратегии регионального развития на период до 2015 года»: «Одночасно, населення як одна із головних складових ресурсного потенціалу Київської області має негативні тенденції розвитку. Протягом останніх 10 років триває процес скорочення загальної кількості постійного населення, що пов'язане з погіршенням показників демографічного розвитку області. За даними переписів населення, з 1989 по 2001 роки кількість наявного населення області зменшилася на 5,6 %, або на 108,8 тис. осіб. На початок 2006 року майже 54 % кількості мешканців області становили жінки. У 2005 році в області зареєстровано 32,5 тис. померлих, що на 1,0 тис. осіб більше, ніж у 2004 році. Рівень смертності зріс відносно 2004 року з 17,6 до 18,3 осіб на 1000 населення, в сільській місцевості він був вищим, ніж у міських поселеннях (відповідно 25,0 і 13,8 %). На скорочення людських ресурсів впливали декілька чинників, передусім, несприятливі соціально-економічні умови зазначеного періоду, демографічний перехід від багатодітної до малодітної сім'ї, трудова міграція населення та наслідки Чорнобильської катастрофи. Міграційне скорочення населення у сільській місцевості продовжує негативно впливати на його статево-вікову структуру та трудовий потенціал області. У 2005 році із сільської місцевості чоловіків виїхало на 24,4 % більше, ніж приїхало, а серед жінок - на 35,0 % вибулих більше, ніж прибулих. У сільську місцевість прибуло 3,7 тис. осіб віком 16 - 30 років, що в 1,6 рази менше числа вибулих. Найбільше сільської молоді вибуло у сімнадцятирічному віці, це пов'язано з тим, що після закінчення школи молоді люди виїжджають на навчання та роботу. Серед вибулих з області - 77,1 % - особи у працездатному віці, міграційний приріст цього контингенту - 0,1 тисяча осіб. Міграція молоді віком 15 - 28 років відбулася з від'ємним сальдо - вибулих на 10,4 % більше, ніж прибулих. Демографічне навантаження на тисячу осіб працездатного віку по області особами непрацездатного віку складає 687 осіб, в міських поселеннях - 555 осіб, сільській місцевості - 918 осіб. За станом на 01.01.2006 пропозиція на робочу силу перевищувала попит у 4 рази (в цілому по Україні у 5 разів). Таким чином можна сказати, що в кількісному відношенні народногосподарський комплекс області відчуває надлишок трудових ресурсів…»

 

Согласно информации, представленной 01.03.2007г. на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/180809/: «В январе текущего года средняя заработная плата в Украине уменьшилась на 12,9% по сравнению с декабрём 2006 года – до 1112гривен в месяц…». В тоже время согласно статьи «Причины отказа в кредите» (журнал «Вестник Недвижимости» (март 2007 - №4(219), стр.32): «Главной причиной отказа в получении кредита считается недостаточность дохода: средний доход сейчас намного ниже средней планки, при которой банк готов прокредитовать покупку самой обычной однокомнатной. И если год назад состоятельными клиентами считались те, чей доход на семью составлял $1,5 – 2 тыс., то сейчас такой доход на члена семьи  должен быть не ниже  $2,5тыс…»

 

Альтернативой доходности размещения денег в недвижимость как и на мировом рынке капитала  выступают ценные бумаги. «Бизнес»(№9 (736), 26 февраля 2007года,  статья «Вертикальный взлёт») констатирует: «Приход иностранного спекулятивного капитала вызвал беспрецедентный рост украинского фондового рынка…По  оценкам фондовиков, средние объёмы торгов акциями на организованном фондовом рынке составляют около $5 млн. в день. Несмотря на впечатляющие результаты, в конце 2006г. и начале 2007г. рынок заставил понервничать местных игроков. По данным ГКЦБФР, в январе 2007г. объём торгов на ПФТС составил 955,93 млн.грн. В сравнении с аналогичным периодом 2006г. объём торгов уменьшился на 500,27млн.грн (январь 2006г. – 1,46 млрд. грн.). Позже ситуация начала меняться за счёт роста активности иностранных инвесторов. По данным ПФТС, с 1 января по 22 февраля 2007г. объём торгов ценными бумагами составил 1,77 млрд грн…Ценные бумаги банков стали новым объектом внимания портфельных инвесторов. Аналитики отмечают особый интерес инвесторов к акциям Укрсоцбанка и «Райффайзен-Банка Аваль». Об этом свидетельствуют и показатели ПФТС. К примеру, акции Укрсоцбанка с начала года выросли в цене на 61,93%, цена покупки на 23 февраля составила 3,53 грн. за 1 акцию, а акции «Райффайзен-Банка Аваль» - на 54,69%, до 0,99грн. зо 1 акцию…».

Нацбанк и ГКЦБФР обеспокоены усилившимся оттоком капитала из Украины. Одним из основных каналов вывоза за границу в отчётах НБУ называется неорганизованный рынок ценных бумаг, с помощью которого из страны было выведено около $1 млрд.  О ситуации на фондовом рынке председатель ГКЦБФР Анатолий Балюк («Бизнес» №9 (736), 26 февраля 2007года,  статья «Наша цель сегодня – не допустить «бегства» украинских ценных бумаг на зарубежные фондовые площадки»): «…Схема простая: нерезидент покупает в Украине ничего не стоящие акции, а потом продаёт резиденту  по цене, завышенной в несколько сот раз. Таким образом деньги вроде бы законно выводятся из Украины. Всё делается на неорганизованном рынке через торговцев ценными бумагами. Вообще, львиная доля операций с ценными бумагами проводиться на неорганизованном рынке, на биржи приходиться только 5% общего объёма торгов…Часто приходиться сталкиваться с ситуацией, когда акции компании, которая в реальности располагается в сарае, стоящем  посреди поля оцениваются в миллионы гривен…За копейки можно «слепить» торговца ради одной операции, а потом его «утопить»… В то же время надо повышать ответственность оценщиков и аудиторов…Сегодня предприятия, имеющие форму акционерных обществ, производят 75% ВВП…».

О «повышении» ответственности оценщиков говорит тот факт, что решением ГКЦБФР «Об утверждении Положения об раскрытии информации эмитентами ценных бумаг» №1591 от 19.12.2006г., зарегистрированном в Минюсте за №97/13364 от 05.02.2007г. не предусмотрено обязательное подтверждение оценщиком «справедливой (рыночной) стоимости» активов эмитентов, представленных в публичной отчётности ГКЦБФР. Не нужно также больше готовить расчёт стоимости чистых активов акционерных обществ и публично заявлять о их соответствии или не соответствии  нормам ст.155 Гражданского кодекса Украины. Единственным  из обязательных элементов отчётности, раскрывающих оценку национальных эмитентов ценных бумаг является его рейтинг, но реально в Украине  присваивает с 2004 года лишь одно рейтинговое агентство, аккредитованное ГКЦБФР … В проекте закона о рейтинговых агентствах, процедура аккредитации для следующих рейтинговых агентств в ГКЦБФР должна составлять не менее одного года…

Апелляционный хозяйственный суд Киева 28 ноября 2006г. отменил распоряжение Госфинуслуг №3104 от 17.12.2004г. (из публикации в журнале «Страховой Клуб, 11-12 (38-39), ноябрь-декабрь 2006), согласно которых технические резервы украинских страховых компаний должны быть представлены в части ценных бумаг, но не национальных, а иностранных эмитентов государств, суверенный кредитный рейтинг которых в национальной и иностранной валютах не ниже «А3» (“Moody’s Investors Service”, США), «А» (“Standard&Poor’s”, США), «А» (“Fitch Ratings”, Великобритания). Акции и облигации иностранных эмитентов должны находиться в на протяжении последних 12-ти месяцев до даты расчёта технических резервов украинского страховщика на организаованных фондовых рынках и пройти листинг на одной из следующих бирж: Нью-Йоркская фондовая биржа (New York  Stock Exchange Inc.), Лондонская фондовая биржа (London Stock Exchange), Токийская фондовая биржа (Tokyo Stock Exchange), Немецкая биржа/Франкфурская фондовая биржа/ (Deutche Borse AG) или в торгово-информационной системе НАСДАК (Nasdaq). Таким образом «технологии иностранных фондовых рынков» пока отдалились для  покрытия технических резервов украинских страховых компаний не только по причине отмены распоряжения, а по причине, вызванной  «технологиями национального фондового рынка» (выше названная статья «Вертикальный взлёт»): «20 февраля индекс ПФТС впервые за историю своего существования (расчёт ведётся с 1997г.) превысил отметку в 700 пунктов, 22 февраля он насчитывал уже 724,92 пункта…». В тоже время, согласно информации, представленной 01.03.2007г. на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/180812/: «Спекулянты обрушили  фондовый рынок Китая. На двух крупнейших биржах Китая произошло крунейшее за последние 10 лет однодневное падение котировок – индексы  биржевой активности упали на 9%...Серьёзно подешевели в цене бумаги крупнейших акционерных компаний страны, в том числе Промышленно-торгового банка Китая – на 8,05%  и Банка Китая – на 7,23%. Ценные  бумаги ведущей китайской нефтехимической компании Sinopec потеряли за день сразу 10% своей стоимости. Капитализация компаний, чьи акции котируются на Шанхайской фондовой бирже, снизилась за торговую сессию на 8 миллиардов долларов…».Из информации, представленной 01.03.2007г. на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/180973/: «Европейские фондовые индексы на торгах 28 февраля продолжили падение, вызванное резким снижением котировок по всему миру из-за кризиса на китайском рынке. Британский FTSE 100 опустился к 14:30 по киевскому времени на 1,14% до 6214,7 пункта, французский САС 40 – на 1,03% до 5531,02 пункта, а немецкий DAX – на 0,87% до 6758,04 пункта. Обвал  на мировых фондовых площадках был вызван резким понижением котировок китайских акций. Это случилось после того, как Госсовет принял решение создать специальную комиссию, которая будет следить за финансовыми преступлениями на фондовом рынке. Кроме  того, Китай ужесточил правила покупки акций местных компаний зарубежными инвесторами. На фоне этих новостей американский Dow Jones снизился сразу на 3,29%. Это самое большое снижение по итогам дня с террористической атаки на Нью-Йорк 11 сентября 2001 года…». Из информации, представленной 02.03.2007г. на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/181034/: «В Токио к началу дневной сессии торгов индекс Nikkei, отражающий котировки ценных бумаг 225-и ведущих компаний страны, сократился почти на 350 пунктов. С учётом падения в среду, которое было самым крупным в Токио за последние 8 месяцев, основной биржевой показатель за два дня скатился вниз на 4,7% - до 17261 пункта. Комментируя последствия сильнейших за последние 10 лет биржевых потрясений в Китае, гонконгские эксперты указывают на возможность дальнейших падений котировок…Китайским властям приходиться предпринимать очень серьёзные меры, чтобы успокоить своих трейдеров. Представители Минфина и Государственного налогового управления опровергли слухи о возможности принятия закона о введении 20% сборов на увеличение рыночной стоимости капитала. По мнению экспертов, именно  эта неподтверждённая информация и спровоцировала крупнейший за десятилетие обвал на торговых площадках Китая…»

Из информации, представленной 03.03.2007г. на www.ukrbiz.net/rus/finance/news/181175/: «Фондовый рынок США продолжает лихорадить. Стоимость акций на американских фондовых рынках продолжает падать  третий день подряд на фоне опасений относительно экономического роста страны и прибылей ведущих компаний. Индексы Dow Jones и  S&P (от автора данной аналитической подборки: S&P - индекс рейтингового агентства «Standad&Poor’s»), а  Nasdaq потерял 0,5%...Вместе с тем, теперь инвесторов беспокоят не только события в Китае, но и состояние американской экономики. В среду стало известно, что за последние три месяца 2006 года экономический рост в США составил 2,2%, то есть меньше, чем ожидалось. Кроме того, за этот период капиталовложения в строительство нового жилья сократились на 19,1% - наибольшее падение с 1991 года…»

 

РЕЗЮМЕ. Поскольку цель ГКЦБФР - не допустить «бегства» украинских ценных бумаг на зарубежные фондовые площадки, то возможность сопоставления альтернатив доходности операций с недвижимостью  по отношению к операциям с ценными бумагами на фоне роста (или падения) мировых фондовых индексов (Dow Jones,S&P, Nasdaq, Nikkei, FTSE, САС, DAX) в отношении национального фондового индекса ПФТС или национальных рейтингов  эмитентов фондового рынка сегодня для большинства граждан Украины - достаточно рискованное ноу-хау…

А поскольку деньги должны работать… Из статьи «Посредник или профессиональный специалист?» (Всеукраїнський інформаційний бюлетень «Янус Нерухомість» №5 (306) березень 2007): «…Отвечая на вопросы о ценовых перспективах рынка недвижимости, Артур Оганесян сказал, что ожидать снижения цен не стоит…»