Налог на недвижимость на примере системы налогообложения в Германии

Согласно информации, представленной на www.еn.wikipedia.org, налоги – одна из самых критикуемых тем в Германии. Сами немцы допускают, что система налогообложения в их стране является одной из самых сложных систем в мире. Десять процентов мировой литературы по налогам ссылаются на налоговую систему в Германии. По состоянию на 09.10.2006года эта система включает в себя 118 законов, 185 форм,  418 оговорок и 96000 инструкций ( в общей сложности – это текст на более чем 2671 страницах). Содержание администрации по сбору налогов в Германии за год составляет €3,7миллиарда (собирают около €150 миллиарда). Сложности налогообложения в Германии – результат постоянных модификаций политических обещаний и пресса корпоративных групп. Условно систему налогообложения можно разделить на:
1.Business Taxation или корпоративные налоги (Körperschaftssteuer, Kapitalertragssteuer, veranlagte Einkommenssteuer, Gewerbesteuer). Несмотря на то, что немецкие «голубые фишки» показывают рекордную прибыль для обычных немцев это ничего не меняет. Стандартная ставка корпоративного налога как для нерезидентов так и для резидентов = 25%. Налог на прибыль декларируют за год (с 01 января по 31 декабря). Налоговые и бухгалтерские годовые периоды совпадают (с 01 января по 31 декабря).
2. Individual Taxation. Личное налогообложение касается как граждан (категории налогооблагаемых лиц; налог на зарплату; единый налог и церковный налог) так и не граждан Германии. Если Вы находились на протяжении одного года более 183 дней в Германии, вас считают налогоплательщиком данной страны. В таком случая, Вам будет необходима помощь консультанта по налогам, работающем в Посольстве Германии. Если Вы не резидент и работали по-контракту в Германии, налоги Вы уплатите на территории Германии по правилам и ставкам этой страны. Ставки налогов на основании договоров об избежании двойного налогообложения могут быть изменены в Вашей стране. Ставки индивидуальных налогов разделены на 6 классов и учитывают много семейных факторов, в т.ч. развод, наличие детей у супругов, смерть супруга и т.д.
Резиденты Германии, годовой доход которых не превышал в 2005году €7,664 не платили индивидуальный налог с зарплаты. Сумма годовой зарплаты от €7,665 до €12739 облагается в пределах от 15% до 24%. Сумма годовой зарплаты от €12,740 до €52,151 облагается в пределах от 24% до 42%. Сумма годовой зарплаты от €52,152 облагается в размере 42%.
С целью поддержания экономики бывшей ГДР, в размере 5,5%  от суммы индивидуального налога на зарплату немцы платят «налог солидарности» (Solidarity tax).
Если немцы внесли себя в список религиозной организации Германии, та платиться ещё 8 или 9%  от суммы индивидуального налога на зарплату (Сhurch tax).
К индивидуальным налогам относят также социальное страхование (Social Insurance). Постоянно работающие обязаны платить:
- «health insurance» или страхование здоровья  (6-7% от налогооблагаемого дохода);
- «pensions insurance» или пенсионное страхование (9,65% от налогооблагаемого дохода);
- «unemployment insurance»  или страхование от безработицы (3,25% от налогооблагаемого дохода);
- «health/nursing care insurance»  или медицинское страхование (0,85% от налогооблагаемого дохода).
Достигнув пенсионного возраста, немцы не платят индивидуальные налоги.
Согласно информации на www.mysme.de, в настоящее время проценты дохода домовладельцев в Германии очень низки (это 40% по сравнению с 70% в других индустриальных странах). Возможно шаги правительства Германии по отмене практики строительных грантов изменят ситуацию на рынке недвижимости.
А пока, причиной инвестирования в немецкую недвижимость может быть как минимальный годовой доход от 4 до 5% и максимальный годовой доход от 8 до 10%. Цены на недвижимость в Германии за последний год не изменились.
Дневная стоимость гостиничных апартаментов на три человека  в Берлине составляет €98,4 в день или €688,80 в неделю  или €2952,00 в месяц (смотри www.only-apartments.com). В тоже время одна комната в студенческом отеле Берлина обойдётся Вам от €45 до €166 в месяц (смотри www.house-of-nations.com). Аренда однокомнатной квартиры в Берлине обойдётся для Вас от €15 за ночь; аренда одной комнаты в месяц обойдётся от €163, а аренда одно - или двухкомнатной квартиры – от €190 в месяц (смотри www.brst.de/st/home/en_home.htm ). Продажная стоимость одного метра трёхкомнатной квартиры (общая площадь 93м2 в районе Berlin-Zehlendorf) = €1656,17  или $2131; продажная стоимость  одного метра в доме (80 км. от Берлина; общая площадь дома = 473 м2; общая площадь земельного участка 3978 м2) = €1183,93 или $1523,87 (смотри www.nordstadt.com).
Исходя из данных www.deloitte.com о правилах, применяющихся к нерезидентам, имеющим недвижимость в Германии, ставки налога  на недвижимость находятся в пределах от 1,0% до 1,5% (в зависимости от места положения, ставок аренды и возраста недвижимости). База налога на недвижимость  исчисляется аналогично налогу с продаж и корпоративному налогу. Местные налоги от торговой деятельности (9,1 и 19,7% от прибыли) подлежат вычету с базы для налогообложения корпоративным налогом (но только на уровне 50%).
Доходы  на капитал от продажи недвижимости являются базой для уплаты Business Taxation (корпоративные налоги) как для резидентов так и для нерезидентов. Не платят налоги от продажи недвижимости нерезиденты, у которых отсутствует постоянный доход в Германии. В ряде случаев 95%  доходов  на капитал от продажи недвижимости не облагаются.
Налог на передачу права собственности на недвижимость (RETT или «real estate transfer tax») для всех категорий собственников = 3,5%.
Налогом на добавленную стоимость в 2006 году  облагаются сделки превышающие €50,000  ( в предыдущем году - €17,500). Ставка налога на добавленную стоимость (VAT или «Value Added Tax») = 16% (или снижена в размере 7%). Ожидается, что ставка в 2007 году будет увеличена до 19%.